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广东省深圳市中级人民(mín)法院
民(mín) 事 判 决 书
(2014)深中法房终字第2206号
上诉人(原审被告)深圳市****有(yǒu)限公司。
法定代表人**，总经理(lǐ)。
委托代理(lǐ)人**，东方昆仑(深圳)律师事務(wù)所律师。
委托代理(lǐ)人**。
被上诉人(原审原告)深圳市**有(yǒu)限公司。
法定代表人**，董事長(cháng)。
委托代理(lǐ)人戴伟敏，广东晟典律师事務(wù)所律师。
上诉人深圳市****有(yǒu)限公司(以下简称**)与被上诉人深圳市****有(yǒu)限公司(以下简称**)因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖(hú)區(qū)人民(mín)法院(2014)深罗法民(mín)三初字第538号民(mín)事判决，向本院提起上诉。本院受理(lǐ)后，依法组成合议庭进行了审理(lǐ)。本案现已审理(lǐ)终结。
原审法院经审理(lǐ)查明，一、****与****存在長(cháng)期房屋租赁关系。2013年1月30日，双方签订《房屋租赁合同》1份，约定：****将其所有(yǒu)的位于深圳市罗湖(hú)區(qū)XX路南侧的通产****X楼出租给****使用(yòng);月租金总额為(wèi)人民(mín)币192774元(以下均為(wèi)人民(mín)币)，****应于每月15日前支付当月租金;租期期限為(wèi)2013年1月1日起至2013年3月31日;房屋租赁用(yòng)途為(wèi)商(shāng)业;****拖欠租金达60天以上，****有(yǒu)权解除合同;本合同终止后，****应于10日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外);租期届满，****需续租的，应于租期届满之日前3个月提出续租要求，同等条件下，****对租赁房屋有(yǒu)优先承租权。同日，双方签订《补充条款》1份，约定：****承租租赁房屋用(yòng)于酒店(diàn)经营，必须按期缴纳租金，若拖欠租金，应向****支付滞纳金，滞纳金额按照"拖欠日×月租金×千分(fēn)之五"计算;若拖欠租金达2个月以上的，****有(yǒu)权解除合同。2013年4月12日，双方又(yòu)签订《补充条款二》1份，约定：租期為(wèi)2013年4月1日起至2013年6月30日止;租期届满，或因****原因导致合同中止、终结履行的，所造成的****装修及其他(tā)损失，由****自行承担，与****无关;其他(tā)约定与前述《补充条款》相同。2013年7月1日，双方签订《补充条款三》1份，约定：租期為(wèi)2013年7月1日至2013年9月30日止，其他(tā)约定与前述《补充条款》相同。
二、上述合同签订后，****如约进场并利用(yòng)租赁场地经营酒店(diàn)多(duō)年。
事实上，涉案****1楼的部分(fēn)空间也由****占用(yòng)作為(wèi)酒店(diàn)前台使用(yòng)。2013年9月30日租期届满后，双方未能(néng)续签房屋租赁合同，****多(duō)次要求****返还租赁房屋并支付房屋使用(yòng)费，但均未果，至今****仍占用(yòng)租赁房产进行经营。
三、原审庭审中，****明确：1、其诉讼请求中的恢复原状变更為(wèi)"以现状交付租赁房地产";2、租赁房屋的附属设施是指電(diàn)梯、消防系统、供電(diàn)系统等;3、****主张的房屋使用(yòng)费按照合同约定的月租金标准192774元计算。
四、原审另查明，****共8层楼，建筑面积6092.55平方米，带電(diàn)梯。罗湖(hú)區(qū)2013年房屋租赁指导租金显示：同期同地段带電(diàn)梯住宅為(wèi)41元/平方米/月、办公多(duō)层為(wèi)40元/平方米/月、商(shāng)业多(duō)层2楼以上為(wèi)139元/平方米/月。庭审中双方均表示，合同约定的租金标准遠(yuǎn)低于政府部门公布的同期同地段房屋的租赁指导租金。
****于2014年3月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、****立即搬离占用(yòng)的罗湖(hú)區(qū)XX路南侧通产****的1层部分(fēn)及2-8层房屋，并将房屋及附属设施恢复原状后返还给****;2、****向****支付自2013年10月1日起至搬离之日止的房屋实际使用(yòng)费及滞纳金(暂计至2014年3月15日為(wèi)1588457.76元);3、本案全部诉讼费由****承担。****在原审庭审时明确其诉讼请求中的恢复原状变更為(wèi)"以现状交付租赁房地产"。
原审法院认為(wèi)，本案属房屋租赁合同纠纷。****与****所签的涉案房屋租赁合同及补充条款，均合法有(yǒu)效。双方均应严格按约履行各自义務(wù)。租期届满后，双方未能(néng)续签租赁合同，被告继续占有(yǒu)使用(yòng)租赁房屋，没有(yǒu)合同依据。****要求****撤离涉案租赁房屋，并按照现状返还租赁房屋及電(diàn)梯等附属设施，理(lǐ)据充分(fēn)，原审法院予以支持。****租期届满后仍占有(yǒu)
使用(yòng)租赁房屋，应支付房屋占有(yǒu)使用(yòng)费;因合同约定的月租金标准遠(yuǎn)低于政府部门公布的同期同地段房屋租赁指导租金，故****要求按照合同约定的月租金标准即192774元计算从2013年10月1日起至****搬离之日止的房屋占有(yǒu)使用(yòng)费，合法合理(lǐ)，原审法院予以支持。****拖欠支付房屋占有(yǒu)使用(yòng)费，应支付滞纳金。****主张按照合同约定的拖欠租金标准即每日千分(fēn)之五支付滞纳金，该标准过高，且****当庭提出异议，故考虑案情，原审法院酌定按照中國(guó)人民(mín)银行公布的同期贷款利率确定被告应付之滞纳金。****主张的滞纳金，计算公式為(wèi)，逐月以每月所欠租金為(wèi)基数，按同期贷款利率标准，从2013年10月16日起计至款项实际付清之日止。****主张的滞纳金合理(lǐ)
部分(fēn)，原审法院予以支持;超高部分(fēn)，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民(mín)共和國(guó)合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条，《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、****应于本判决生效之日起十日内搬离涉案的位于深圳市罗湖(hú)區(qū)XX路南侧的通产****2-8楼房产及1楼用(yòng)作酒店(diàn)前台的部分(fēn)房产，并按照现状向****交还電(diàn)梯等房屋附属设施，办理(lǐ)移交手续。二、****应于本判决生效之日起十日内向****支付从2013年10月1日起计至本判决确定的房屋撤场搬离之日止、按照人民(mín)币192774元/月标准计算的房屋占有(yǒu)使用(yòng)费。三、****应于本判决生效之日起十日内向****支付拖欠上述房屋占有(yǒu)使用(yòng)费的滞纳金。计算公式為(wèi)：逐月以每月所欠租金人民(mín)币192774元為(wèi)基数，按中國(guó)人民(mín)银行公布的同期贷款利率标准，从2013年10月16日起计至款项实际付清之日止。四、驳回****的其他(tā)诉讼请求。如****未按前项判决指定的期间履行给付金钱义務(wù)，应当依照《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债務(wù)期间的利息。案件受理(lǐ)费人民(mín)币19096元，由****负担人民(mín)币3000元、****负担人民(mín)币16096元。
****不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销(2014)深罗法民(mín)三初字第538号民(mín)事判决书，依法改判;二、一、二审诉讼费用(yòng)由****承担。
主要事实与理(lǐ)由：一、原审判决认定事实不清，理(lǐ)据不足。****一审庭审时将其诉讼请求中的"恢复原状"变更為(wèi)"以现状交付租赁房屋"，明确租赁房屋的附属设施是指消防设施、供電(diàn)设施等，但****没有(yǒu)对租赁房屋的"现状"没有(yǒu)予以明确。****在整个一审程序中也没有(yǒu)提交任何证据证明其对租赁房屋"现状"中的物(wù)品及消防、供電(diàn)设施等拥有(yǒu)所有(yǒu)权;****一审庭审中对租赁房屋的電(diàn)梯所有(yǒu)权表示不清楚。按照"谁主张，谁举证"的举证责任原则，****应当依据其诉讼请求承担举证责任，但是****对其诉讼请求不仅没有(yǒu)具體(tǐ)明确，更没有(yǒu)提供任何证据加以证实。
二、原审判决认定事实错误。****称诉讼请求中的滞纳金系根据《房屋租赁合同》的《补充条款》中规定拖欠"租金"应承担的违约责任。由于****不同意将涉案房产续租给****，双方自2013年10月1日起未能(néng)续签房屋租赁合同，****应支付给****的是"房屋占有(yǒu)使用(yòng)费"而不是"租金"，****主张滞纳金无依据。并且，在起诉日之前，****没有(yǒu)证据证明其向****主张过权利即追讨"房屋占有(yǒu)使用(yòng)费"。
三、****对涉案房产享有(yǒu)优先承租权。****已租赁涉案房产若干年，其与****签订的《房屋租赁合同》第二十一条约定，租赁期限届满后，同等条件下，****对租赁房屋有(yǒu)优先承租权。事实上，每次租期届满前，****均积极向****提出续租请求。****一审时提交的证据即《房屋租赁合同》和三份《补充条款》表明：三次租赁合同期限均仅為(wèi)三个月。这种临时租赁期限变相剥夺了****的优先承租权。
被上诉人****辩称，原审查明事实清楚，适用(yòng)法律正确，希望二审法院维持原判。具體(tǐ)理(lǐ)由如下：1.租赁期限届满，****应当返还租赁房屋及其附属设施。2.租赁期限届满，****违反约定继续占有(yǒu)、使用(yòng)租赁房屋应当赔偿****的损失。综上，请求驳回****的上诉请求，维持原判。
本院经审理(lǐ)查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明，二审期间，****明确其原审诉讼请求"以现状交付租赁房地产"系依涉案房屋租赁合同第二十条的约定，****迁离并返还涉案房产应"保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外)"。
本院认為(wèi)，本案系房屋租赁合同纠纷。****与****签订的涉案房屋租赁合同及其补充条款，和之后签订的补充条款(二)、补充条款(三)，均系双方当事人真实自愿的意思表示，合法有(yǒu)效。原审判决关于涉案合同效力的认定正确，本院予以确认。关于"以现状交付"涉案租赁房屋及附属设施的问题。本院认為(wèi)，上述涉案合同及相关补充条款合法有(yǒu)效，双方当事人即应恪守履行。首先，依涉案租赁合同第二十条第一款的约定，租期届满合同终止后，****应迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好(属正常损耗的除外)，故****主张****以该现状交付涉案房产，理(lǐ)据充分(fēn)，本院予以支持。其次，补充条款第十条、补充条款(一)第十一条、补充条款(二)第十一条均约定，乙方(即****)"负责组织实施物(wù)业本體(tǐ)中乙方承租部分(fēn)的房屋、用(yòng)于独立為(wèi)乙方承租物(wù)业服務(wù)的设备、设施(包括但不限于消防、供電(diàn)、供水、電(diàn)梯)的维护、修理(lǐ)等项目……"。据此，****将涉案房产交付****使用(yòng)前，已存在消防、供電(diàn)、供水、電(diàn)梯等附属设施。故****诉求****交还上述涉案房产的附属设施，本院予以支持。****的上诉理(lǐ)由不成立，本院不予采纳。
关于支付涉案房屋占有(yǒu)使用(yòng)费及其滞纳金的问题。本院认為(wèi)，依据涉案房屋租赁合同第二十条第二款的约定，****逾期不迁离或不返还租赁房屋的，****有(yǒu)权依法律规定或依合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分(fēn)向****收取相当于双倍租金的赔偿金。据此，****应就逾期不迁离或不返还租赁房屋向****赔偿损失，****就该损失主张房屋占有(yǒu)使用(yòng)费及其滞纳金，理(lǐ)据充分(fēn)，本院予以支持。关于上述房屋占有(yǒu)使用(yòng)费及其滞纳金的具體(tǐ)数额，就房屋占有(yǒu)使用(yòng)费部分(fēn)，****主张以涉案租赁合同的租金标准收取，因该租金标准低于政府部门公布的同期同地段的房屋租赁指导租金，本院予以支持;就滞纳金部分(fēn)，因****原审主张的计算标准过高，原审酌定按照中國(guó)人民(mín)银行公布的同期贷款利率确定滞纳金，处理(lǐ)得当，本院予以确认。
关于优先承租权的问题。本院认為(wèi)，现无证据显示****有(yǒu)依约向****请求续租且****在同等条件下将涉案房产另租他(tā)人的情形，故****在租期届满后主张优先承租权以继续占有(yǒu)、使用(yòng)租赁房屋，于法无据，其上诉理(lǐ)由不成立，本院不予支持。
综上，上诉人****的上诉理(lǐ)由均不能(néng)成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用(yòng)法律正确，处理(lǐ)得当，本院予以维持。依照《中华人民(mín)共和國(guó)民(mín)事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理(lǐ)费19096元，由上诉人****负担。
本判决為(wèi)终审判决。
审 判 長(cháng) 马 龙
代理(lǐ)审判员 许 莹 姣
代理(lǐ)审判员 周 敏
二〇一四年十二月三日
书 记 员 陈晓莹(兼)
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